Vorbehaltlose Abnahme von Bauprojekten führt zu Mangelausschluss

In Zeiten von historischen Niedrigzinsen verwirklichen sich viele Familien den Wunsch nach den eigenen vier Wänden und kaufen Eigentumswohnungen oder bauen direkt selbst. Viele sparen sich das Geld für den eigenen Architekten und wollen, mit dem Bauträger als Partner, als Bauherren die Ausführung selbst begleiten und nehmen das errichtete Gebäude auch selbst ab. Gerade das Baurecht ist sehr komplex und viele Aspekte sind zu beachten.

Bauverträge können entweder nach den §§ 631 ff. BGB (Werkvertragsrecht) oder aber der VOB/B  geschlossen sein. In beiden Fällen gilt, dass etwas, das Haus, auf einem Grundstück gegen Bezahlung gebaut werden soll und das mängelfrei.

Ein Mangel liegt vor, wenn die Ist-Beschaffenheit von der vertraglichen Soll-Beschaffenheit abweicht.

Mängel zählt z.B. § 633 BGB auf. Ist das „Werk“, also das Haus, letztlich fertig gestellt, so muss dieses Werk abgenommen werden, vgl. § 640 BGB. Mit der Abnahme wird formell festgestellt, dass das Werk frei von Mängeln ist und dem Bausoll entspricht. Entspricht das Werk in wesentlichen Teilen nicht dem Bausoll, dann sollte das Werk nicht abgenommen werden; bei nur unwesentlichen Mängeln hingegen muss das Werk trotzdem abgenommen werden. Schon hier zeigt sich, dass eine komplexe Beurteilung notwendig sein kann, ob ein Mangel wesentlich ist oder nicht.

In formeller und auch materieller Hinsicht wird es jetzt spannend für den Bauherrn:

Findet der Bauherr bei der Abnahmebegehung Mängel am Haus, dann müssen diese erkannten Mängel (erkennbar spielt in diesem Zusammenhang keine Rolle, da positive Kenntnis notwendig ist) im Abnahmeprotokoll aufgenommen werden und der Bauherr muss sich die Mängelbeseitigung vorbehalten. Tut er dies nicht, dann ist sein Anspruch auf Mängelbeseitigung hinfällig und der Bauunternehmer muss nicht nachbessern, vgl. § 640 Abs. 2 BGB. Eine Mängelbeseitigung muss der Bauherr dann selbst zahlen, auch wenn er noch innerhalb der regelmäßig 5-jährigen Gewährleistungsfrist ist, vgl. § 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB. Auch Vertragsstrafenansprüche, soweit im Bauvertrag vereinbart, müssen bei der Abnahme vorbehalten werden, wenn sie noch nicht realisiert wurden. Geschieht dies nicht, dann ist der Bauherr auch mit diesen Ansprüchen „präkludiert„.

Einen Lichtblick gibt es bei so einem Fehler dennoch: Das OLG Schleswig hat mit seinem Urteil vom 18.12.2015 – Az. 1 U 125/14 entschieden, dass ein Ausschluss der Rechts aus der Mängelgewährleistung mangels Vorbehalts im Abnahmeprotokoll nicht auf sogenannte Mangelfolgeschäden durchschlägt. Als Mangelfolgeschaden wird der Schaden bezeichnet, der dadurch verursacht wurde, dass ein anderes Bauteil mangelhaft ist.

Beispiel: Die Dichtung eines Fensters ist defekt, so dass Wasser eindringen kann. Der Mangel liegt in der Fensterdichtung und durch diesen Mangel konnte der Folgeschaden „Wasserschaden“ am Haus erst eintreten.

Gerade im Baurecht, bei dem es wie auch beim Grundstückskaufvertrag um erhebliche Werte geht, ist eine fundierte und allumfassende Beratung essentiell, um nicht durch Nachträge oder Baumängel erhebliche Mehrkosten und im schlimmsten Fall ein unbewohnbares und nur halb fertiges Haus zu haben, das schnell vom Traum zum Alptraum werden kann. Zur Absicherung der Ansprüche bietet das Gesetz zahlreiche Möglichkeiten, die allesamt genutzt werden können, wenn sie denn bekannt sind.

Ich lege bei der Bearbeitung Wert auf die technischen Aspekte des Bauvorhabens, damit es nicht zu einem Fiasko wie bei der Elbphilharmonie kommt, denn auch Anwälte müssen Ahnung von der technischen Materie haben und den gesamten Vertag durchdringen können, was leider vielfach nicht der Fall ist.

Gerne berate ich Sie auch im Vorwege schon bei der Gestaltung des Bauvertrages, gehe mit Ihnen einzelne Möglichkeiten durch und begleite Sie während der Durchführung und Abnahme des Projekts, damit Sie auch das Haus erhalten, dass Sie eigentlich haben wollten.

 

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